Tahun 2021 menjadi tahun yang cerah bagi para pelaku industri properti nasional. Kucuran stimulus pemerintah sukses meningkatkan minat konsumen untuk kembali mencari idaman. Meski permintaan sempat turun pada masa Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM), optimisme di pasar properti masih terus meningkat seiring dengan pulihnya ekonomi nasional.
Properti Indonesia dan Indeks Pasar Properti Indonesia menunjukkan kenaikan harga secara tahunan pada kuartal ketiga 2021. Berada pada angka 114,8, indeks harga properti naik sebesar 3,24% secara tahunan (year-on-year/YoY). Jauh lebih baik dibandingkan ketika harga kuartal yang sama tahun 2020, indeks turun sebesar 0,5% secara tahunan.
Optimisme juga tampak pada indeks suplai. Secara tahunan, indeks pada kuartal ketiga 2021 menduduki angka 191,1 atau naik sebesar 32,07% (YoY).
Stimulus Pemerintah berdampak positif pada sektor properti
Pelaku sektor properti masih menunggu dan melihat di awal tahun 2021. Mereka masih menanti keseriusan Pemerintah dalam menangani COVID-19. Vaksinasi sudah mulai digulirkan, terutama untuk tenaga medis dan pekerja garda depan. Sementara itu, stimulus Pemerintah untuk sektor properti masih berupa wacana. Indeks harga pada kuartal pertama sempat turun sebesar 0,36% secara kuartalan. Suplai naik tipis sebesar 8,39%.
Situasi pasar properti meningkat setelah beberapa kebijakan Pemerintah benar-benar digulirkan. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) properti yang ditanggung pemerintah antara 100% sampai 50%. Bank Indonesia (BI) juga mengizinkan uang muka nol persen lewat relaksasi rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV). Indeks harga properti pada kuartal kedua berada pada angka 112,8 atau naik 2,24% dari kuartal sebelumnya. Secara tahunan indeks harga di kuartal ini mengalami kenaikan sebesar 1,97%.
Pengembang tampak menahan suplai properti pada kuartal ini dan lebih fokus memasarkan suplai yang masih tersedia. Indeks suplai pada kuartal ini turun sebesar 2,13% secara kuartalan.
Masa PPKM Darurat Tak Hentikan Optimisme Pasar
Kebijakan PPKM mendesak pada awal kuartal ketiga 2021 memberikan efek kejut terhadap berbagai sektor ekonomi di Indonesia. demikian, berbagai kebijakan Pemerintah membuat pengembang berani menggenjot pembangunan dan peluncuran hunian baru pada Q3 2021.
Indeks harga pada kuartal ketiga 2021 berada pada angka 114,8 atau naik sebesar 1,80% dibandingkan kuartal sebelumnya. Sementara itu, indeks suplai menempati angka 144,7 atau meningkat sebesar 3,24% kuartalan.
pendaftaran properti masih tersimpan pada insentif Pemerintah
Pencarian properti Indonesia meningkat 28% sepanjang 2021. Stimulus dan insentif Pemerintah tidak hanya membantu secara finansial, tetapi juga masyarakat dari rasa panik akan bayang-bayang krisis ekonomi.
Pemerintah pada sektor properti seperti DP Nol Persen dan relaksasi PPN tepat sasaran karena berdasarkan penelusuran Consumer Sentiment Survey pada awal tahun 2021, sebanyak 67% responden mengharapkan penurunan uang muka. Sementara itu, saat ditanya seputar suku bunga, sebanyak 85% mengharapkan penurunan suku bunga.
Tren penting yang akan berpengaruh di 2022
Stimulus Pemerintah masih akan menjadi faktor penentu sektor properti
Insentif yang digelontorkan Pemerintah sejak Maret 2021 terbukti memberi pengaruh signifikan terhadap perputaran ekonomi di sektor properti. Sepanjang tiga bulan pertama, stimulus ini diklaim meningkatkan penjualan properti pada kisaran 10-20%, baik untuk masyarakat maupun rendah (MBR), menengah, menengah. Melihat efek positif yang dihasilkan, insentif kedua ini pun diperpanjang hingga Desember 2021.
Para pelaku sektor properti pun mendorong Pemerintah untuk memperpanjang ini hingga Desember 2022. Kebijakan ini diyakini dapat menjaga kondisi pasar properti 2022 stabil.
Kebijakan ini juga akan menjadi elemen kunci sektor properti di tahun 2022. Hal ini selaras dengan keinginan konsumen dalam Survei Sentimen Konsumen semester II 2021 yang digelar pada pertengahan tahun ini. total 70% konsumen berharap pemerintah mengurangi nilai BPHTB agar memudahkan mereka mendapatkan properti idaman.
Meski mengapresiasi kebijakan DP Nol Persen, banyak konsumen yang mengeluhkan suku bunga. Sebanyak 9 dari 10 responden berharap pemerintah bisa menurunkan suku bunga untuk kredit pemilikan rumah maupun apartemen (KPR dan KPA).
Pembangunan infrastruktur transportasi menjadi daya tarik bagi konsumen
Selain insentif Pemerintah, proyek infrastruktur transportasi juga turut menggenjot sektor properti dari harga sisi, khususnya jalan tol baru yang menghubungkan kawasan hunian dengan jalur tol lingkar luar Jakarta.
Sepanjang 2021, Tangerang Raya dijadikan kawasan yang paling diuntungkan oleh faktor ini. Pemerintah resmikan tiga ruas jalan tol yang saling terhubung di wilayah tersebut, yaitu Cengkareng-Kunciran, Kunciran-Serpong, dan Serpong-Pamulang. Pada kuartal ketiga 2021, Kota Tangerang, Tangerang Selatan, dan Kabupaten Tangerang masing-masing mengalami kenaikan sebesar 17,04%, 9,21%, dan 13,55%.
Tren Suku Bunga KPR Harapan Masih Terus Turun
Bank Indonesia kembali mempertahankan suku bunga Bank Indonesia 7 Days Reverse Repo Rate (7DRR) di angka 3,5% pada 19 Oktober 2021. Keputusan ini diambil demi menjaga kesehatan makro ekonomi serta mendukung pemulihan ekonomi nasional.
Namun, laju penurunan suku bunga BI7DRR ini diikuti pula oleh suku bunga KPR. Berdasarkan data hingga Agustus 2021, rata-rata suku bunga KPR dan KPA sejak Januari 2020 adalah 8,38% sementara rata-rata suku bunga BI7DRR berada di angka 3,92%. Adapun pergerakan suku bunga KPR dan KPA juga belum dinamis BI 7 DRR.
Saat suku bunga BI7DRR sudah mengalami penurunan sebesar 20% pada Februari 2021 dibandingkan awal tahun 2020, suku bunga KPR dan KPA hanya turun sekitar 1,09% pada periode yang sama.
Sebanyak 80% responden survei properti Indonesia menyebutkan tingginya suku bunga menjadi pertimbangan utama dalam rencana pembelian properti. Mereka juga kepada Pemerintah untuk menurunkan suku kredit perumahan.
Pencarian properti kelas menengah atas meningkat
Tren pencarian properti Indonesia sepanjang 2021 menunjukkan antusiasme yang meningkat. Secara tahunan, pencarian properti dari Januari hingga Oktober 2021 meningkat sebesar 37% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Pencarian properti di Banten pada kuartal ketiga 2021 naik sebesar 6% pada kuartal ketiga tahun ini dibandingkan kuartal sebelumnya. Secara tahunan, pencarian properti di Banten naik sebesar 16%.
Sementara itu di DKI Jakarta, properti pencarian di Jakarta Utara masih positif, dengan kenaikan pencarian sebesar 4,54% dibandingkan tahun sebelumnya. Selain itu, pencarian properti di Jakarta Pusat juga meningkat pada kuartal ketiga 2021 dengan peningkatan pencarian pencarian sebesar 2,79% pada kuartalan.
Peningkatan pencarian properti di kawasan Jakarta Pusat dan Utara, yang merupakan salah satu kawasan dengan harga properti tertinggi, menunjukkan kembalinya minat pencari properti di pusat kota.
Bangkitnya minat konsumen terhadap properti kelas menengah atas juga ditunjukkan lewat harga properti yang dicari. Jika dikombinasikan, besarnya jumlah pencari hunian di kisaran harga di atas Rp1 miliar mencapai 52% dari total pencari rumah di Indonesia.
Vaksinasi bantu tingkatkan optimisme konsumen properti
Secara umum, dampak pandemi sudah mulai berkurang. Meski demikian, dari 1078 responden yang di survei secara online, satu dari tiga responden masih menunda rencana beli properti dan enggan melakukan survei langsung ke lokasi. Vaksinasi membuat masyarakat merasa lebih aman saat melakukan kontak erat dengan orang lain.
total dua dari tiga responden berencana membeli properti baru dalam jangka waktu setahun ke depan. Umumnya masih menargetkan rumah tapak. Satu dari dua di ingin berinvestasi lewat properti yang mereka beli.
Fitur Rama Lingkungan dan Ramah Kantong Jadi Pertimbangan
Kesadaran masyarakat untuk memiliki rumah yang ramah lingkungan cukup tinggi. total sembilan dari sepuluh responden mengakui pentingnya fitur ramah lingkungan pada rumah, terutama fitur yang dapat membantu menghemat biaya seperti tagihan listrik dan kendaraan pribadi. Meski demikian, hanya satu dari tiga responden bersedia membayar lebih untuk memiliki rumah dengan fitur ramah lingkungan.
Area Prospektif di 2022
Meski minat terhadap properti kelas menengah atas di pusat kota meningkat, minat konsumen properti pada tahun 2022 masih akan tertuju pada kawasan-kawasan penyangga kota-kota besar (pinggiran kota).
Selain harga, infrastruktur transportasi, kelengkapan fasilitas umum seperti pusat pembangunan, fasilitas kesehatan, dan fasilitas pendidikan masih akan menjadi daya tarik utama.
Tangerang Raya
Kecamatan Cipondoh dan Karang Tengah menjadi dua daerah yang paling prospektif di Kota Tangerang tahun ini. Pada kuartal ketiga 2021, harga properti di Cipondoh naik 29% secara tahunan, sementara Karang Tengah mencatat kenaikan harga sebesar 41% (YoY).
Selain itu, kebijakan insentif BPHTB yang dikeluarkan Pemerintah Kota Tangerang menambah daya tarik kedua daerah ini.
Kota Bogor
Kota Bogor cukup mencuri perhatian konsumen di tahun 2021. Peningkatan jumlah pencarian properti di wilayah ini menjadi yang paling signifikan selama tiga kuartal.
Harga properti Kota Bogor yang cenderung lebih stabil menarik minat konsumen di tengah pandemi COVID-19. Fasilitas yang cukup lengkap dengan akses transportasi yang terjangkau juga menjadi keunggulan Kota Bogor. Rumah sakit, mal, pusat perbelanjaan, serta taman hiburan dapat dicapai dengan mudah dari pusat kota. Kawasan hijau seperti taman dan hutan kota tersebar di banyak titik. Bepergian di Kota Bogor juga kini semakin nyaman dengan adanya tol Bogor Outer Ring Road (BORR) maupun bus yang akhir-akhir ini sedang banyak diperbanyak untuk menggantikan angkot. Kereta api pun dapat diakses melalui Stasiun Bogor, Bogor Paledang, dan Batutulis.
